北京:或遇最大規模退房潮

2010-10-14 04:06:17

本報記者 張睿 發自北京

由于一直都執行著嚴于“國十條”的地方版調控政策,北京的房地產市場在二次新政襲來時,顯得相對鎮靜。

即便如此,最低首付比例的提高等措施,還是對部分資金實力不足的購房者造成實質性影響;而由于國家層面對于宏觀調控政策依舊從嚴的姿態,也使得房價下跌的預期重新出現,觀望情緒回潮。包括國慶黃金周在內的十月上旬,成為北京樓市從全面回暖又重新歸于平淡的分水嶺。

新政率先落地

相比滬、深等城市,“9·29”新政的出臺,對于北京而言,所造成的沖擊相對較為平緩。 

4月17日“國十條”新政頒布,北京市十三個委辦局出臺了國內的首個地方版“國十條”細則—“京十二條”,被潘石屹等業內人士稱為“迄今為止最嚴厲的調控政策”。其中,就包括“暫停對購買第三套及以上住房,以及不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款”和“自本通知發布之日起,暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房”。

“限購”和“限貸”的行政指令,一時間在抑制房地產投資和投機需求方面立竿見影。而剛性需求也一度在房價下調的預期中暫時凍結。但等到8月,北京的樓市成交開始出現逆勢反彈,9月更是出現價量齊升的局面,“金九”名副其實。

9月29日晚,在二次新政發出之后,北京又成為第一時間將政策落地執行的樣板城市。北京市地稅局在9月30日即向各區縣地稅局發出緊急通知,要求各區縣地稅局以三部委發布的相關契稅政策為準,全面實施全新的契稅政策。根據北京市的落地新政,居民非首次購買普通住宅,契稅將不再享受減免優惠,稅率從原來的1.5%恢復到3%。

與此同時,此前在部分商業銀行已經執行的首次置業也需要三成首付的政策,在新政下達后,更是無一例外的“一刀切”統一執行。

剛需受挫

“在遠洋新悅排中了一個號,但現在三成首付的新政,讓首付成了問題,只能放棄了。”在“十一”剛剛開盤的遠洋新悅業主論壇上,不約而同地出現了幾條轉讓排號的信息。

同樣的棄購現象也出現在北京的其他樓盤。9月30日,萬科長陽半島的銷售人員就一一通知此前拿到排號的近1200名客戶,告知由于政策變化導致最低首付比例提高的情況。10月2日開盤當日,出現了一些空出的排號。

“我們沒有辦法統計這些空號中,有多少客戶是由于首付比例提高而放棄的。但的確有這樣的情況存在。”北京萬科有關負責人告訴時代周報記者,萬科長陽半島此前的幾次開盤銷售中,自住者的比例達到九成,他們向銀行貸款的比例都是比較大的。“因此,此次首付比例由此前的兩成提高至三成,的確具有比較大的波及面。”

北京聯達四方董事長楊少鋒甚至稱,史上最大規模的退房潮即將到來。“受到首付提高、外地人限制貸款、每個家庭限購一套住宅這幾個政策的影響,大量在9月認購的客戶,銀行貸款的審批將變得異常嚴格。”

在剛需主導的二手房市場上,首付比例提高所波及的市場面更廣。北京中原地產向時代周報記者提供的研究報告顯示,目前貸款購房在二手房及商品房中總占比為5-6成。其中首套房的占比為貸款人數中的70%,占整體購房人群比例為4成左右。這部分人群將全部需要增加一成首付,按照一套房150萬元計算,需要多支付15萬-20萬元的首付款。

交易明顯下挫

“受‘十一’長假和‘9·29’五項措施的雙重影響,北京房地產交易市場迅速降溫,節前出現的樓市成交量快速回暖的勢頭戛然而止。”北京中原地產三級市場研究部總監張大偉對時代周報記者表示。

根據北京房地產交易管理網的數據,十月上旬的北京樓市,與九月份相比有所降溫。  

除了經濟適用房和限價房之外,商品住宅成交量從九月上旬的3219套,下降至十月上旬的2060套,下跌了36%。二手房方面,10月上旬二手房總成交量為1948套,相比9月上旬創造的新政后最高峰5322套,下降了63.4%。

在整體歸于平靜的市場中,仍然有部分樓盤未受到新政的明顯影響。例如,一些產權50年或40年的商務公寓,未受到住宅市場調控政策的波及,一直采用“首付50%、貸款十年還清”的政策,在“十一”期間人氣甚旺。

對于二次新政對市場所產生的影響,中國不動產研究中心在給時代周報記者提供的一份研究報告中指出,“‘9·29新政’在提高消費者購房成本的同時,更重要的是影響消費者對房價走勢的預期,價格下降預期增強,短期內樓市將步入觀望期。”

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