時代商業訪談錄|創富港副總裁唐偉:出租率決定擴張速度

王宏
2020-04-03 10:57:42

讓很多人沒想到的是,2020年突然而至的新冠肺炎疫情,卻意外為聯合辦公企業帶來了轉機。

在政策和資本的雙重助力下,聯合辦公服務商在過去幾年迅速擴張。但隨著2018年資本寒冬的到來,以及2019年頭部企業不斷折戟,行業進入了深度洗牌期。

轉機發生在今年3月。在熬過了疫情初期企業停工和延遲復工的至暗時刻后,聯合辦公企業開始迎來更多的客戶。那些考慮到自身現金流緊張、短期業務不明朗的中小企業,集體將目光投向了租約靈活,運營成本更低的聯合辦公領域。

“極限的市場情況也就持續了1個月。進入到3月份,我們已經基本恢復正常生產秩序,包括市場銷售情況也基本穩定,新簽客戶增加不少。”3月29日,聯合辦公服務商創富港聯合創始人兼副總裁唐偉接受了時代周報記者專訪,從專業人士的角度解析了聯合辦公行業的機遇與前景。


(創富港聯合創始人兼副總裁唐偉)

與業內同行大筆融資、瘋狂拓店不同的是,創富港始終保持著相對沉穩的擴張步伐——一旦出租率下滑到安全線便停止擴張。

“今年的市場環境更加考驗企業的經營能力。一些本身經營不善的聯合辦公空間,會加速倒閉。而對經營能力強的企業反而是發展的時機。”唐偉認為,不久的將來,聯合辦公行業將會兩極分化,頭部企業優勢凸顯。

疫后的轉機

時代周報記者了解到,在疫情爆發初期,創富港旗下業務也一度停擺,進入“極限”生存模式。

“一方面,我們的服務費收入大幅下降,以2月份為例,僅為正常時期的三成;另一方面,辦公室的新需求客戶沒有增加,同時還有會員申請延期付款或到期不續約的情況。月出租率預計以8%到10%的速度下滑。”唐偉對時代周報記者表示。


為應對疫情影響,各大聯合辦公品牌都推出了相應的優惠政策,包括減免服務費、延長免租期、異地免費辦公、免費提供增值服務等。在此方面,創富港也推出了“千萬元暖企活動”,對入駐的2.4萬家企業予以不同程度的租金及服務費減免。

然而,疫情帶來的負面影響并未持續太久,反而刺激了市場對于聯合辦公的需求。由于部分企業復工推遲,生產停擺,資金壓力增大,選擇聯合辦公場所有助于企業降低運營成本,幫助其在寒冬中存活下來。

據唐偉介紹,到2月末極限的市場情況已經見底。3月份以來整個共享辦公的客戶已經恢復到正常市場水平的80%至90%。此外,還有不少新簽約的用戶。

關于疫后的市場轉機,優客工場創始人毛大慶此前也表達過類似觀點:“共享辦公比固定辦公室靈活性更強。在疫情發生前,已經有一部分企業注重把固定成本轉化可變動成本,包括辦公空間的租賃成本。疫情的出現,可能會加速這種轉變的到來。”


事實上,疫情對商業地產帶來的沖擊,也促進了寫字樓租金的下降。對于依賴“工位”收入的聯合辦公企業而言,目前同樣是一個擴張的好時機。

時代周報記者了解到,創富港日前已在上海、廣州、深圳、佛山四地,連拓四家共享辦公空間,新增面積超過8700平方米。

艾媒咨詢的研究數據表明,2016-2022年中國聯合辦公行業市場規模不斷增長,2018年將突破600億元,增長率達159.3%。

(Q:時代周報? A:唐偉)

共享的價值

Q:無論是wework,還是優客工場,聯合辦公行業繞不開的標簽就是“燒錢”、“虧損”,你怎么看待外界對行業的這些印象?

A:自2014年起,聯合辦公行業就處在了風口,因此一些行業內企業借助資本的力量快速發展壯大。

我想這是不同企業領袖風格帶來的不同戰略思維。通過“燒錢”快速占領市場,然后再優化經營質量實現盈利,在其他行業不乏成功案例。但是創業本身風險極大,我們還是以穩健發展為主。

共享辦公行業的這些標簽,也給我們的融資帶來了困難。借助于資本的力量,我們本打算實現3年擴張5倍以上的目標。不過,創富港本身的經營性現金流很好,依靠自有資金也能實現每年35%-40%的擴張速度。

Q:企業依靠自有資金擴張發展速度有限。為什么不采取更激進的開店策略搶占市場?

A:目前創富港辦公空間已經進化到2.0版本,每個空間面積擴大至3000-10000㎡,因此投資回報周期也變長了,以往投資現金流需要1.5-2.5年回正,現在需要2-3年才能回正。

另外根據我們測算,新店第一年一定會虧損。一個新店開店的虧損,要用兩個同等規模的老店彌補。

當開店速度太快時,財報利潤就會趨近于零。我們的首要任務還是保證企業穩定經營,因此在保證現金流和利潤的情況下控制開店速度。另外一旦出租率下滑到90%以下就停止擴張。

Q:業內有不少專家認為,現在聯合辦公主要模式是“二房東”,對于市場來說存在的價值點不突出,沒有太多想象空間。怎么看待這種觀點?

A:聯合辦公行業真正的價值在于共享屬性,與傳統的“二房東”本質上還是有差別的。“二房東”不提供服務和配套,租期也不是非常靈活。而我們在出租業務外,還提供給用戶社群以及金融服務業務。

很多傳統行業,比如物流行業,都可以用科技手段實現精細化管理,使行業效能達到最高。

同樣,借助于大數據和科技手段,我們做到了高效率和低成本。因此我們的毛利率能達到40%以上,純利率在20%以上,這背后是我們每一個環節都精細化管理的結果,所有的管理節點都做到極致。

從空間想象來看,以香港為例,有20%-30%的辦公室是由專業機構運營,而在內地只有2%-3%左右,一線城市可能接近5%,這意味著未來還有很大的發展空間。只要我們能帶來由共享機制產生的價值,空間就可以持續開下去。


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