“高增長、控規模、降負債”,拆解恒大的新戰略邏輯

2020-04-05 11:50:06

在周期性波動較大的房地產行業,踩準節奏、找對戰略是房企實現可持續發展的第一要義。

隨著地產行業進入“穩”字當頭的下半場,恒大開啟了史上最重要的一次戰略轉型。3月31日,許家印宣布,從2020年開始轉變發展方式,全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略,要用最大的決心、最大的力度,一定要把負債降下來。

復盤恒大發展史不難發現,從2016年之前的增長期,到2017-2019年的調整期,再到2020年的轉型期,恒大戰略一向踩準節奏,該進攻時絕不手軟,該防守時絕不冒進,堪稱戰略節奏大師。

從增長期到調整期,恒大如何踩準市場節奏?

恒大的“降負債”決心要追溯到2017年初,彼時許家印已敏銳地捕捉到中國經濟去杠桿化的趨勢,選擇帶領恒大回歸穩健,避免不確定風險。

2017年初,恒大經歷了十年的高歌猛進,已超越萬科成為中國第一大房企。許家印卻踩了一腳急剎車,對外宣布要從原來的“規模型”戰略向“規模+效益型”戰略轉變,從“高負債、高杠桿、高周轉、低成本”的“三高一低”,轉向“低負債、低杠桿、低成本、高周轉”的“三低一高”模式。

隨之而來的2018年地產寒冬,驗證了許家印的戰略正確性:得益于戰略投資者引入與永續債的償還,凈負債率大幅降低的恒大集團很好地抵御住了這次2018年地產寒冬的沖擊,這時外界才開始理解許家印這腳急剎車的前瞻性。

正是基于對市場趨勢的前瞻預測,恒大連續三年堅定不移地執行“三低一高”戰略,實現了2017年到2019年“調整期”的穩健發展,為2020年的戰略轉型打下了堅實基礎。

步入轉型期,恒大的“降負債”決心

2020年的中國房地產市場已步入“穩地價、穩房價、穩預期”的平穩發展新周期。房地產發展下半場中,房企杠桿擴張之路已很難走通,高質量增長才是決勝關鍵。

審時度勢之下,許家印在2020年3月底的業績發布會上,作出了“穩健發展”的戰略性決策,實施“高增長、控規模、降負債”新戰略。這是在2017年的“三低一高”戰略基礎上,進一步去杠桿,以應對行業不確定性。

仔細研究不難發現,“高增長”與“控規模”看似相悖,實則是“降負債”共同戰略下的一套組合拳。“高增長”就是要實現銷售高速增長,今年要實現銷售8000億,到2022年要實現銷售1萬億;“控規模”就是要嚴控土地儲備規模,實現土儲負增長,未來三年每年要降低3000萬平方米左右,到2022年降低到2億平方米左右。
一方面通過“高增長”實現庫存去化與現金回收,另一方面通過“控規模”減少支出,從而獲得大規模的經營現金流,實現“降負債”目標:把有息負債每年平均下降1500億,到2022年總負債降到4000億以下。

具體而言,三年降債4500億的目標如何達成?許家印在現場算了筆賬,“18年、19年,恒大銷售回款每年維持在4500億左右,如果今年實現銷售8000億,回款按7000億計算,就會增加2500億的銷售回款。同時,恒大今年減少土地儲備3000萬平方米,就等于減少600億的支出。這樣一增一減,就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”

不難發現,許家印作出的每一個戰略決策,都緊扣時代脈搏,精準地踩在市場變化節奏上,這讓恒大抓住了地產黃金十年的發展機遇,也讓其先人一步降低了經營風險,將實現持續穩健的發展。

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